Coraz trudniej o kredyt

2

Udało się! Znaleźliśmy dom naszych marzeń i to – dzięki bessie na rynku nieruchomości – zupełnie tanio. Do tego oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest najniższe w historii. Złożyliśmy ofertę, ustaliliśmy nawet termin closingu. I tu nieprzyjemna niespodzianka. Bank odmawia nam kredytu.

Nie jesteśmy sami. Ekonomiści zgodnie potwierdzają, że po największym od kilkudziesięciu lat załamaniu na rynku nieruchomości wiele banków wywindowało standardy przyznawania pożyczek na zakup nieruchomości do niebotycznego poziomu. To dlatego wielu ludzi z dobrą przeszłością kredytową otrzymuje decyzję odmowną. Dotyczy to nie tylko kupujących domy, ale także ludzi przefinansowujących już istniejące pożyczki. Nawet jeśli się im ostatecznie udaje, okazuje się, że nie wystarcza sama wysoka punktacja wiarygodności kredytowej otrzymana z jednej z agencji ratingowych. Banki potrafią zażądać mnóstwa papierów, weryfikując dochody potencjalnych pożyczkobiorców, sprawdzając ich stan majątkowy, posiadane inwestycje oraz historię zatrudnienia. Osoby starające się dziś o kredyt skarżą się nawet, że urzędnicy bankowi potrafią dopytywać się o poszczególne transakcje na kartach kredytowych oraz drobne kwoty wybierane lub wpłacane na konta czekowe.

Przekonali się o tym opisani przez dziennik “USA Today” Bob i Janet Zychowie, którzy chcieli kupić sobie wakacyjny apartament w Phoenix w Arizonie. Oboje posiadali doskonały rating kredytowy powyżej 800 punktów, konta emerytalne i dość duże inwestycje. 65-letni Zych pracujący jako menedżer w Mohawk Industries w Omaha w stanie Nebraska został dosłownie zarzucony wymaganiami banków. W pewnym momencie małżeństwo postanowiło zapłacić za kondominium 85 tysięcy dolarów z własnej kieszeni. Instytucje finansowe, w których starali się o pożyczki interesowały się bardzo np. ich inwestycjami w nieruchomości w rodzinnym Omaha.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników Nieruchomości (National Association of Realtors) nie ma wątpliwości – standardy przyznawania pożyczek są dziś zbyt wyśrubowane i utrudniają wyjście całego sektora gospodarki z kryzysu. Jeśli tylko wrócimy do standardów sprzed dekady, sprzedaż domów zwiększy się o 15-20 proc. mówią eksperci NAR. Przypominają, że za wyjątkiem radosnych lat szczytu hossy, gdy kredyty dawano praktycznie każdemu, kto o nie poprosił, obowiązywały dość rozsądne reguły. Domagano się np. kopii zeznań podatkowych z ostatnich dwóch lat, odcinków od wypłat oraz wyciągów z banków i innych instytucji finansowych potwierdzających stan oszczędności i inwestycji. Teraz wielu pożyczkodawców żąda od wnioskujących o kredyt podpisania zgody na to, aby to Internal Revenue Service (urząd skarbowy) przekazał im bezpośrednio informacje o wysokości dochodów. Jeden z klientów skarżył się, że urzędnik bankowy długo dociekał, dlaczego otworzył kartę kredytową w sklepie Macy’s. Nie wystarczały wyjaśnienia, że zrobił to tylko po to, aby otrzymać rabat przy robionych właśnie zakupach.

Kiedy skończy się to szaleństwo – trudno przewidzieć. Instytucje finansowe chcą za wszelką cenę ograniczyć ryzyko niespłacalności udzielanych kredytów. Analitycy rynku podkreślają, że zaostrzone standardy będą obowiązywać dopóki, dopóty ceny domów nie ustabilizują się. A te są obecnie o 30 proc. niższe w porównaniu ze szczytem internetowej hossy z 2006 roku. I – według prognoz – będą spadać jeszcze przez jakiś czas.

Banki stawiają jednak ostrzejsze wymagania nie tylko z własnej woli. Większość nowych pożyczek na zakup domu ma teraz rządowe gwarancje, albo są skupowane przez rządowe korporacja takie jak Fannie Mae czy Freddie Mac. Wuj Sam najwyraźniej nie chce ryzykować. Stąd także inne żądanie – aby wkład własny kupującego nieruchomość (downpayment) był jak największy.

Część banków w ogóle nie chce rozmawiać z klientami, nie mającymi co najmniej 20 procentowego wkładu. I tak przy kredytach kupionych w czerwcu br. przez Freddie Mac średni wkład własny wynosił 29 proc., przy przeciętnej punktacji wiarygodności kredytowej pożyczkobiorców (FICO) na poziomie 751 pkt. Dla porównania – w 2007 roku statystyczny wkład własny wynosił 23 proc., przy wiarygodności na poziomie 707 pkt. Maksymalna wysokość FICO to 850, a średnia krajowa to 711 pkt).

Podwyższone standardy obowiązują także w przypadku kredytów firmowanych przez rządową Federal Housing Administration, udzielanych często przy niskim wkładzie własnym, a więc osobom mniej zamożnym. Tu w ciągu roku średnia punktacja kredytowa pożyczkobiorców wzrosła o ponad 70 punktów. Popularność programów FHA jest ogromna. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku aż 51 proc. wszystkich pożyczek na zakup domu zostało przyznanych pod ich szyldem (w 2007 r. tylko 3,4 proc.). Nic dziwnego – FHA wymaga zaledwie 3,5 proc. wkładu własnego, ale pobiera na “dzień dobry” opłatę w wysokości 1 proc. ceny domu. Z programów FHA korzystają też często osoby samozatrudnione, którym komercyjne banki odmawiają kredytów. “USA Today” przytacza przykład Jose i Ivette Hidalgo z Miami, których jedynym grzechem był fakt, że zdecydowali się na założenia własnego biznesu.

Zaostrzenie standardów ma jednak pozytywne skutki. Kredyty udzielane w ostatnich latach, już po załamaniu się rynku nieruchomości są spłacane dużo sumienniej niż udzielone w latach radosnej hossy. Według danych rządu, zaledwie 1,3 proc. pożyczek Freddie Mac i Fannie Mae udzielonych w 2009 roku było niespłacanych po 18 miesiącach. Dla porównania – w 2007 roku odsetek ten wynosił aż 22 proc., a w roku 2002 (końcówka poprzedniej recesji) – 3 proc.

Mimo tych przeszkód, warto starać się o kredyt hipoteczny na nowy dom, albo przefinansować stary – twierdzą doradcy finansowi. Na rynku jeszcze nigdy nie było tak tanio. W ubiegłym tygodniu 30-letni kredyt był oprocentowany na zaledwie 4,09 proc., a 30-letni – 3,30 proc. Rok temu było to odpowiednio 4,37 proc. i 3,82 proc. Biorąc pod uwagę, że odsetki od pożyczek są w większości przypadków wolne od opodatkowania, kredyt hipoteczny jeszcze nigdy nie był tak tani jak obecnie. Oczywiście pod warunkiem, że nam go ktoś przyzna.

OPR. DET

Autor: