Czynsze stabilizowane i kontrolowane – Szczęśliwi lokatorzy, niezadowoleni właściciele

155

Po raz drugi w historii Nowego Jorku zamrożona została wysokość czynszu przy umowach zawieranych na jeden rok. Z kolei w przypadku dwuletnich kontraktów na wynajem mieszkań ich właściciele mogą podwyższyć opłaty o dwa procent. Najemcy nie kryją radości z tego powodu, w przeciwieństwie do wynajmujących.

Siedmiu z dziewięciu członków Rent Guidelines Board opowiedziało się w ub. tygodniu za utrzymaniem ubiegłorocznych ustaleń dotyczących wysokości podwyżek czynszu, czyli zamrożeniem opłat dla osób przedłużających umowy o wynajem apartamentu o jeden rok i dwa procent dla dwuletnich kontraktów. Dwie osoby wchodzące w skład Rent Guidelines Board wstrzymały się od głosu. Decyzja taka podyktowana była zbyt wysokimi czynszami w stosunku do średnich przychodów nowojorczyków, przez co wielu z nich ledwo wiąże koniec z końcem, przeznaczając większą część zarobku na opłaty związane z mieszkaniem. Poza tym w ostatnich latach, zwłaszcza gdy włodarzem miasta był Michael Bloomberg, czynsze rosły bardzo szybko – średnio o 3,7 procent każdego roku. Obecna i ubiegłoroczna decyzja Rent Guidelines Board ma stanowić przeciwwagę dla tego wysokiego wzrostu z ostatniej dekady.

Zadowoleni z takiej decyzji Rady ds. Czynszu są lokatorzy, mimo że chcieliby, aby nie tylko ich opłaty zostały zamrożone, ale nawet zmniejszone. Ich przedstawiciele żądali nawet obniżenia wysokości czynszu o 4 procent w przypadku umów jednorocznych i 2 procent dla kontraktów dwuletnich. Propozycja ta została odrzucona przez Rent Guidelines Board stosunkiem 7:2. Tylko dwóch jej członków – reprezentujących najemców – głosowało za jej przyjęciem.

Nie przeszedł także projekt przedstawicieli wynajmujących, którzy chcieli podwyżki czynszu o 3 i 5 procent, odpowiednio w przypadku jedno- i dwurocznych umów. Pomysł ten, podobnie jak wniosek lokatorów, odrzucony został przez siedmiu członków rady, przy dwóch głosach “za” ze strony reprezentantów właścicieli mieszkań. Twierdzą oni, że decyzja o zamrożeniu czynszu jest bardzo krzywdząca, ponieważ ich koszty ciągle rosną. Tylko w roku ubiegłym zostali oni obciążeni dodatkowymi opłatami związanymi z 13-procentowym wzrostem podatku od nieruchomości oraz 3-procentową podwyżką opłat za zużytą wodę. Niektórzy z właścicieli kamienic uważają, że w przypadku zablokowania im możliwości podnoszenia czynszu, zamrożeniu powinny także ulec ich podatki, które muszą płacić w związku z wynajmowanymi mieszkaniami.

Ubiegłotygodniowa decyzja Rent Guidelines Board dotyczy umów odnawianych od 1 października br. do końca września 2017 roku.

RENT GUIDELINES BOARD
O wysokości możliwej podwyżki czynszu w mieszkaniach objętych stabilizacją decyduje specjalna rada – Rent Guidelines Board – w skład której wchodzą osoby desygnowane przez nowojorskiego burmistrza. Wśród nich jest pięciu przedstawicieli każdej gminy Wielkiego Jabłka (Brooklyn, Bronx, Manhattan, Queens i Staten Island) oraz po dwóch reprezentantów nowojorskich lokatorów i właścicieli budynków zrzeszonych w Rent Stabilization Association.

CZYNSZE STABILIZOWANE
Program “Rent Stabilization” obejmuje kamienice, które mają co najmniej sześć mieszkań i zostały wybudowane przed 1974 rokiem. Przepisy te stosuje się również w stosunku do lokali subsydiowanych znajdujących się w nowych budynkach. Są to tzw. tanie mieszkania (Affordable Housing) przeznaczone na loterie np. na nabrzeżu Greenpointu i Williamsburga. Osoby, które zostały wylosowane i zamieszkały w takich apartamentach, również objęte są czynszem regulowanym przez Rent Guidelines Board. Każdego roku komisja ta ustala maksymalne, procentowe granice podwyżki czynszu, o jaki właściciel budynku może podnieść opłaty wynajmującemu, który odnawia umowę.

CZYNSZE KONTROLOWANE
Program “Rent Control” obejmuje wszystkie rodzaje domów, w których znajdują się co najmniej trzy mieszkania, pod warunkiem, że lokatorzy zamieszkali w nich najpóźniej w 1971 roku. Istnieje jeszcze przepis dotyczący dwurodzinnych lokali, jednak w tym przypadku lokator musi mieszkać od 1956 roku, co obecnie jest już chyba bardzo rzadko spotykane. W programie tym podwyżki wysokości czynszu nie są regulowane przez komisję miejską, tylko ustalone są cały czas na poziomie 7,5 procent w skali roku. Jednak, aby podnieść opłaty, właściciel musi wystosować podanie do odpowiedniej stanowej agencji, by dostać na nie pozwolenie, oraz poinformować wcześniej lokatora o swoim zamiarze.

IDEA REGULACJI WYSOKOŚCI CZYNSZU
System stabilizacji oraz kontroli wysokości czynszu funkcjonuje od bardzo dawna w wielu dużych miastach Stanów Zjednoczonych. Przed wprowadzeniem w życie programów “Rent Stabilization” oraz “Rent Control” w Nowym Jorku już w okresie powojennym istniały różne przepisy regulujące wysokość opłat za wynajem mieszkań. Władze miasta starały się w ten sposób zabezpieczyć klasę średnią oraz osoby mało zarabiające przed zbyt dużymi opłatami, a także zachęcić klasę robotniczą do pozostania w mieście, ponieważ ludzie ci potrzebni byli do pracy w sektorze przemysłowym.

Obecnie program “Rent Stabilization”, obowiązujący w Wielkim Jabłku od 1974 roku, jest co kilka lat przedłużany przez prawodawców w Albany; ostatni raz miało to miejsce w roku 2015. Dzieje się tak dlatego, że prawo to nie jest ustanowione raz na zawsze, a co kilka lat przeprowadzana jest gorąca dyskusja nad tym, czy go kontynuować, czy zlikwidować. Na decyzję polityków bardzo duży wpływ ma presja wywierana przez organizacje reprezentujące lokatorów i właścicieli apartamentowców, a także samych mieszkańców.

Zarówno apartamenty objęte programem “Rent Stabilization”, jak i “Rent Control” mogą być przekazywane członkom rodzin, a ich status przechodzi na kolejne osoby w nich mieszkające. Według obowiązujących przepisów nie trzeba nawet być małżeństwem, wystarczy, że pomiędzy lokatorami istnieje jakiś układ partnerski związany relacjami emocjonalno-finansowymi, np. osoby te mają wspólne konto, wzajemnie się rozliczają itp. Obecnie na nowojorskim rynku nieruchomości jest około jednego miliona mieszkań, w których obowiązują te programy.

Autor: WOJTEK MAŚLANKA