Fakty i mity dotyczące mieszkań z czynszem regulowanym – Właściciel nie może sam wyrzucić lokatora

331

Rozmowa z Jackiem Bikowskim, konsultantem ds. mieszkaniowych w North Brooklyn Development Corporation, na temat mieszkań objętych czynszem stabilizowanym i kontrolowanym, a także praw i obowiązków ich właścicieli oraz lokatorów

Niedawno nowojorski Rent Guidelines Board podjął decyzję dotyczącą podwyżek czynszu w przypadku odnawiania umów w okresie między pierwszym października tego roku i ostatnim dniem września 2017 roku. Warunki, jakie zatwierdzono, są dokładnie takie same jak w roku ubiegłym, czyli zamrożone zostały podwyżki dla jednorocznych kontraktów oraz możliwe jest dwuprocentowe podniesienie opłat dla umów odnawianych na dwa lata. Czym mogła być spowodowana taka decyzja członków Rady ds. Czynszu?
Ubiegłoroczne i tegoroczne zamrożenie czynszu dla umów jednorocznych i bardzo małe, dwuprocentowe podwyżki w przypadku przedłużenia wynajmu o dwa lata stanowią przeciwwagę dla znaczącego wzrostu czynszów w latach wcześniejszych i są najniższe w całej historii Wielkiego Jabłka. Tylko za czasów dwunastoletniego urzędowania burmistrza Michaela Bloomberga wzrastały one średnio o 3,7 procent każdego roku. Ostanie decyzje Rent Guidelines Board pozwolą więc trochę odetchnąć wielu lokatorom, mającym niskie dochody.

A czy w takim razie właściciele kamienic nie ucierpią na tym za bardzo? Czy będzie im się dalej opłacało wynajmowanie mieszkań? Oczywiście mam na myśli te objęte czynszem stabilizowanym.
Mimo wielu obostrzeń związanych z rynkiem stabilizowanym, nawet przy zamrażanych w ciągu ostatnich dwóch lat czynszach, bycie właścicielem wielorodzinnego domu w dalszym ciągu jest bardzo opłacalne. Co prawda istnieją w tym przypadku pewne ograniczenia dotyczące wysokości pobieranego czynszu, ale w zamian za to przy zakupie apartamentowców stabilizowanych ich właściciele mieli odpowiednio niższą cenę w porównaniu z budynkami nieobjętymi tym programem. To dlatego, że wartość budynku odzwierciedla zysk, jaki jego właściciel może osiągnąć przez wynajęcie mieszkań. W sumie obecnie na nowojorskim rynku nieruchomości jest około jednego miliona mieszkań podlegających pod „Rent Stabilization” i „Rent Control”. W ciągu ostatniego roku wiele mieszkań objętych czynszem stabilizowanym opuściło ten program, dzięki czemu ich właściciele mogą teraz żądać od nowych lokatorów opłat regulowanych sytuacją rynkową w danej okolicy.

W jaki sposób status danego lokalu może zostać zamieniony ze stabilizowanego na rynkowy?
Jest kilka możliwości, by opuścić program „Rent Stabilization”. Wielu właścicieli budynków wykorzystuje taką okazję z chwilą, gdy czynsze stabilizowane osiągną wysokość 2700 dolarów za miesiąc. Nie oznacza to, że osoba, której czynsz wzrośnie do tej sumy, staje się lokatorem wolnorynowym. Chodzi tutaj o sytuacje, w których właściciel domu korzysta z faktu opuszczenia mieszkania przez najemcę i dolicza dozwolone podwyżki związane ze zmianą lokatora (tzw. vacancy rent increase wynosi wtedy 20 procent przy umowie dwuletniej) oraz z remontem i nowym wyposażeniem apartamentu (w tym przypadku jedna czterdziesta tego kosztu aplikowana jest jako dodatkowa podwyżka). Oznacza to, że jeżeli przykładowo ostatni lokator płacił 1000 dolarów za dane mieszkanie, to jego właściciel może zażądać od następnej osoby 1200 dolarów. Dodatkowo, jeśli koszty remontu przekroczą 60 tys. dolarów, to czynsz można podnieść o dodatkowe 1500 dolarów, czyli jedną czterdziestą. W tym przykładzie czynsz osiąga docelową wartość 2700 dolarów miesięcznie i właściciel domu może wtedy zarejestrować dany apartament jak wolnorynkowy. Przepisy dotyczące budynków objętych czynszem stabilizowanym zezwalają także w niektórych przypadkach zwiększyć ten próg o dodatkowe procenty. Tak jest np. w sytuacji, kiedy wcześniejszy lokator mieszkał w danym lokalu ponad osiem lat. W takiej sytuacji właściciel za każdy rok może otrzymać 0,6 proc. podwyżki, tak więc jeżeli ktoś mieszkał np. 20 lat, to właściciel mieszkania do wysokości czynszu nowego najemcy może doliczyć sobie jeszcze 12 procent wysokości ostatniego czynszu. Na bazie tych możliwości podwyższenia czynszu z nowojorskiego rynku stabilizowanego zniknęło ostatnio około 70 tys. mieszkań. Niektórzy właściciele, mając pusty apartament, inwestują w niego tak dużo, żeby osiągnąć możliwość jak największej podwyżki, która pozwoli im na opuszczenie programu „Rent Stabilization”.
Istnieje również inna forma opuszczenia tego programu, która związana jest z kapitalnym remontem budynku, który nie jest zamieszkany przez lokatorów. Dotyczy to głównie nieruchomości, które są po pożarze lub powodzi oraz budynków zagrażających życiu lokatorów ze względu na strukturalne uszkodzenia. W takich przypadkach należy wystosować odpowiednie podanie do NYS Division of Housing and Community Renewal oraz przedstawić dokładną dokumentację remontu, który musi obejmować co najmniej 70 procent budynku. Zdarzają się jednak przypadki, kiedy to właściciele celowo niszczą różne systemy, by dzięki temu zmusić lokatorów do opuszczenia budynku lub nawet przymusowej eksmisji ze względu na różne zagrożenia. Jednak jeżeli udowodni się takie celowe działanie na szkodę najemców, to – zgodnie z prawem – obowiązkiem wynajmującego jest wtedy wyremontowanie apartamentowca oraz przyjęcie lokatorów do zajmowanych wcześniej przez nich mieszkań na tych samych warunkach, na jakich mieszkali tam przed renowacją budynku. Na Greenpoincie mieliśmy kilka takich przypadków, ale sprawy te zakończyły się szczęśliwie dla najemców. Właściciele jednego z budynków zostali nawet z tego powodu skazani przez sąd i aresztowani. W sumie w ostatnich latach trafiły do mnie trzy takie sprawy, w których ostatecznie po remoncie lokatorzy powrócili do swoich mieszkań.

Podobno istnieje także możliwość tzw. wykupienia najemców.
Wykupienie jest legalnym sposobem pozbycia się lokatora z zajmowanego apartamentu. Polega to na tym, że właściciel płaci najemcy określoną kwotę pieniędzy za to, że w określonym czasie opuści on wynajmowane mieszkanie. Jednak, według najnowszych przepisów zatwierdzonych przez nowojorski City Hall, propozycja taka nie może być składana przez właściciela częściej niż jeden raz w roku. Chodzi tutaj o uniknięcie sytuacji związanych z tzw. nękaniem lokatorów.

Jakie kwoty wchodzą tutaj w grę?
Nie ma reguły, jeżeli chodzi o wysokość pieniędzy, jakie musi otrzymać najemca. To wszystko jest kwestią umowną pomiędzy nim a właścicielem budynku. Czasami nawet taka sytuacja jest bardzo korzystna i wygodna dla osób, które planowały w niedalekiej przyszłości opuszczenie zajmowanego mieszkania, np. z powodu wyjazdu do Polski lub przeprowadzki do innego miasta lub stanu.

A jak wygląda sytuacja z tzw. mieszkaniem administracyjnym dla właściciela budynku? Wiem, że wtedy lokator musi go opuścić na jego prośbę. Czy to dotyczy każdego mieszkania w budynku, czy jakiegoś konkretnego, np. na parterze?
Właściciel może starać się o jakiekolwiek mieszkanie w danym budynku pod warunkiem, że robi to w dobrej wierze, tzn. musi przekonać sędziego, że potrzebuje danego apartamentu, lub nawet kilku, dla siebie lub swoich krewnych i że będzie on zamieszkiwany przez rodzinę w okresie nie krótszym niż 3 lata. Specjalne prawo chroni tutaj lokatorów w wieku 62 lat i starszych oraz osoby niepełnosprawne.

Częstą formą zmuszenia lokatorów do opuszczenia zajmowanych mieszkań jest twierdzenie, że właściciel będzie robił remont całego budynku. Wtedy często – a wiem to z opowieści wielu osób – dostają oni termin, do którego muszą się wyprowadzić. Jak to wygląda pod względem prawnym?
Nie ma takiego przepisu, który nakazuje najemcom opuszczenie domu ze względu na to, że właściciel mówi im, iż chce robić remont. Nie ma on prawa zażądać od lokatorów, by się wyprowadzili. Jest to tylko jeden z dużych mitów przez nich wykorzystywanych. Kiedyś taki argument wystarczał ludziom, żeby się przeprowadzili na nowe miejsce. Teraz, gdy na rynku nie ma już, a przynajmniej trudno znaleźć mieszkanie z niskim czynszem, to najemcy starają się zdobyć rzetelne informacje o prawach lokatorskich i szukają drogi do utrzymania się w lokalu. Innym mitem wykorzystywanym do zmuszenia lokatorów do opuszczenia budynku jest twierdzenie, że właściciel chce go sprzedać. Nawet gdy dochodzi do takiej sytuacji, to nowy właściciel przejmuje kupowaną nieruchomość z mieszkającymi w niej osobami. Prawo związane z programem „Rent Stabilization” zostaje niezależnie od tego, kto jest właścicielem budynku. Jedyną możliwością zmuszenia najemcy do opuszczenia zajmowanego mieszkania w sytuacji, w której nie łamie on ogólnych przepisów umowy i nie zalega z opłatami za wynajem, jest sytuacja, w której właściciel potrzebuje danego apartamentu dla siebie lub swojej rodziny oraz gdy dany budynek – ze względu na zły stan techniczny – stanowi zagrożenie dla zdrowia lub życia lokatorów. Jeżeli faktycznie zdarzy się ten drugi przypadek, to wtedy do działania mogą wkroczyć agencje miejskie: Department of Buildings lub Department of Housing Preservation and Development, które na drzwiach wejściowych do budynku wywieszają kartkę z informacją nakazującą wszystkim jego opuszczenie. Natomiast lokatorzy nie zostają w tej sytuacji usunięci na zawsze. Po naprawieniu wszelkich usterek oraz likwidacji źródła zagrożenia mogą powrócić na swoje miejsce na podobnych warunkach, jakie mieli ustalone w ostatniej umowie o wynajem. Często ten proces trwa bardzo długo, czasami właściciele nieruchomości przedłużają czas remontu, by zniechęcić lokatorów do powrotu, ale jeżeli ci są cierpliwi i zdeterminowani, to w końcu przychodzi taki czas, że mogą powrócić na swoje miejsce. By sobie to zapewnić, muszą jednak wypełnić odpowiednie dokumenty, przekazać je właścicielowi lokalu oraz wysłać podanie do New York State Division of Housing and Community Renewal, a także uiścić opłatę czynszową w wysokości jednego dolara na rzecz właściciela.

Rozumiem, że te wszystkie przepisy i uwarunkowania dotyczą kamienic objętych czynszem stabilizowanym lub kontrolowanym. A jak wygląda sytuacja z mieszkaniami w domach prywatnych, w których jest mniej niż sześć lokali?
Lokatorów i właścicieli mieszkań, które nie podlegają regulacji czynszowej, przepisy te co prawda nie dotyczą, jednak najemcy w tym przypadku również mają prawo do rzetelnego i sprawiedliwego procesu. Oznacza to, że eksmitować lokatora może tylko urzędnik sądowy lub szeryf na podstawie nakazu sędziowskiego, nikt inny. Właściciel nie ma takiego prawa, nawet jeżeli lokator nie ma żadnej umowy dotyczącej wynajmu na piśmie. W kilkurodzinnych domkach właściciele nie mają obowiązku podpisywania umowy z lokatorem, który mieszka na zasadzie „z miesiąca na miesiąc” (month to month). Jeśli którakolwiek ze stron chce z tego zrezygnować, to informuje drugą stronę na piśmie z 30-dniowym wyprzedzeniem o swojej decyzji. Jeżeli np. najemca nie opuści zajmowanego apartamentu po 30 dniach od otrzymania wypowiedzenia, to jego właściciel nie może go po prostu usunąć, tylko oddać sprawę do sądu, by ten wydał odpowiednią decyzję. Maksymalny czas, który sędzia może dać na wyprowadzkę, to okres sześciu miesięcy. Często w takich spornych sprawach lokatorzy np. z małymi dziećmi lub w czasie zimy myślą, że sędzia nie zezwoli na ich eksmisję, i niestety są w błędzie. Na Greenpoincie, przy Huron Street, był taki przypadek, że rodzina z dwójką małych dzieci otrzymała nakaz opuszczenia mieszkania w ciągu trzech tygodni. Niestety zignorowali swoje zagrożenie, ponieważ uważali, że nie można ich wyrzucić ze względu na dzieci oraz zimową porę. Życie pokazało, że byli w błędzie – zostali eksmitowani tuż po świętach Bożego Narodzenia.

Czy właściciel budynku objętego programami „Rent Stabilization” lub „Rent Control” ma z tego tytułu jakieś korzyści?
Trudno tu mówić o pełnych korzyściach, w sytuacji gdy mają oni narzucone pewne ograniczenia, związane z tym, że – jak już wspominałem wcześniej – nieruchomości takie są tańsze niż budynki z apartamentami, w których obowiązują ceny rynkowe. Wynika to z faktu, że zysk z wynajmu mieszkań jest w nich niższy w porównaniu z nieruchomościami niepodlegającymi programom czynszu stabilizowanego czy też kontrolowanego. Niemniej jednak wielu właścicieli budynków objętych regulacją maksymalizuje ich potencjał poprzez dodatkowe podwyżki czynszów. Mają oni także dodatkowe ulgi podatkowe, ale tylko w przypadku, gdy w budynku mieszkają osoby kalekie lub seniorzy korzystający z możliwości zamrożenia wysokości opłat za wynajem lokalu. Właściciel ma wtedy pomniejszony podatek o różnicę, jaka jest pomiędzy zamrożonym czynszem a kwotą rzeczywistą, jaką powinni oni płacić po kolejnych podwyżkach.

Kiedy lokator może skorzystać z takiej możliwości i jakie musi spełnić warunki?
Generalnie są konieczne trzy warunki, żeby skorzystać z Senior Citizen Rent Increase Exemption (SCRIE), znanego także jako NYC Rent Increase Exemption Program. Po pierwsze – lokator musi mieszkać w lokalu objętym jednym z programów typu „Rent Stabilization”, „Rent Control” albo „Mitchell-Lama Housing Program” czyli inaczej mówiąc w budynku musi obowiązywać czynsz regulowany. Po drugie – musi to być senior mający co najmniej 62 lata lub osoba otrzymująca rentę zdrowotną oraz posiadająca umowę dotyczącą wynajmu apartamentu. Trzeci warunek związany jest z finansami i dotyczy płaconego czynszu – musi on przeznaczać na niego więcej niż jedną trzecią swojego rocznego dochodu brutto, który zarazem nie może być wyższy niż 50 tys. dolarów dla całej rodziny.

W ostatnim czasie, w związku z dużą liczbą nowych apartamentowców powstających m.in. na Greenpoincie i w jego okolicy, bardzo popularne stały się loterie związane z tzw. tanimi mieszkaniami, w których również obowiązuje program „Rent Stabilization”. Do kogo skierowana jest ta oferta?
Przeznaczona jest dla osób średnio i mało zarabiających, ale trzeba przede wszystkim podkreślić, że jest to przysłowiowa kropla w morzu potrzeb. Natomiast jeżeli chodzi o ludzi, którzy bardzo mało zarabiają, to jest już niesamowicie mała kropelka. Liczba lokali, jaka jest dostępna w danej loterii, jest rzędu 20 procent ogólnej liczby mieszkań w budynku. Połowa zarezerwowana jest zwykle dla ubiegających się osób, które już mieszkają w danej dzielnicy, a kilka procent dla ludzi niepełnosprawnych (niewidomych, głuchych i mających problemy z chodzeniem). Osoby ubiegające się o takie mieszkania muszą spełnić szereg warunków, w tym finansowych, by kwalifikować się do wzięcia udziału w loterii, oraz muszą wypełnić odpowiedni formularz. Dokładne warunki uczestnictwa w niej podawane są zawsze wraz z ogłoszeniem konkursu mieszkaniowego. Wszelkie informacje na ten temat można znaleźć na stronie NYC Housing Connect: www.nyc.gov/housingconnect.

Lokatorzy, którzy mieszkają w mieszkaniach z czynszem stabilizowanym, często skarżą się, że ich właściciele nie wywiązują się ze swoich obowiązków, mimo że systematycznie, zgodnie z obowiązującymi ustaleniami, podnoszą im czynsze. Często budynki, w których mieszkają, są zarobaczone, mieszkania nie są odmalowywane czy też psują się w nich różne urządzenia. Kto za to odpowiada?
Za wszystko, co właściciel włożył w budynek czy też mieszkanie, odpowiada on sam. Jeżeli coś ulegnie zniszczeniu lub zepsuciu – musi on jak najszybciej to naprawić lub wymienić. Dobrym tego przykładem jest lodówka lub kuchenka gazowa, która po awarii musi być niezwłocznie naprawiona lub wymieniona na inną, o standardzie nie mniejszym niż ta uszkodzona. Nie dotyczy to przypadków, kiedy lokatorowi nie podoba się np. kolor kafelków w łazience i żąda ich wymiany, czy też zamiany wykładziny dywanowej na drewnianą podłogę, albo gdy wcześniej sam dokonał wymiany sprzętu. Również obowiązkiem właściciela lokalu jest pomalowanie jego ścian, jeżeli po trzyletnim okresie wynajmowania farba jest zniszczona, popękana itp. Do niego należy również dbanie o czystość w budynku, a zwłaszcza o to, by nie pojawiły się w nim żadne gryzonie i insekty. Co prawda istnieje możliwość, że robaki zostaną przyniesione do budynku przez lokatora, ale według przepisów, jeżeli nie zostanie mu to udowodnione, to za odrobaczanie budynku i poszczególnych mieszkań odpowiada właściciel. Jeżeli odmówi on takiej czynności, to najemca może zgłosić problem pod numer miejski 311 lub skierować sprawę do sądu. Założenie takiej sprawy, podobnie jak każdej innej związanej z naprawą usterek, nie jest drogie – opłata wynosi 45 dolarów, w dodatku do pomocy są tłumacze, jeżeli pozywający nie posługuje się dobrze językiem angielskim. Generalnie w Nowym Jorku wizyty tzw. eksterminatorów zapobiegających rozprzestrzenianiu się robactwa powinny być robione raz w miesiącu. Więcej informacji na temat praw i obowiązków obu stron: lokatorów i właścicieli można znaleźć na stronie: www.nyshcr.org/Rent/FactSheets.

************

Jacek Bikowski – konsultant ds. mieszkaniowych w North Brooklyn Development Corporation, firmie mającej swoją siedzibę na Greenpoincie i służącej pomocą w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych w obrębie Brooklynu. Podobne organizacje działają w każdej gminie Nowego Jorku. Informacje na ich temat można otrzymać dzwoniąc pod numer miejski 311.
Kontakt:
North Brooklyn Development Corporation
148-150 Huron Street, Greenpoint, NY 11222
tel.: (718) 389-9044 wew. 14
fax: (718) 389-9501