Kupujemy mieszkanie w Nowym Jorku

221

Kupno mieszkania w mieście Nowy Jork to niełatwe zadanie, szczególnie jeżeli kupujemy nieruchomość po raz pierwszy. Co więcej, średnia cena za mieszkanie na Manhattanie sięga miliona dolarów. Za taką sumę w innych częściach kraju można kupić wielki dom.

Konkurencja wśród kupców na nowojorskim rynku jest ostra, a wojny cenowe właściwie normą w przypadku nieruchomości, które są dobrą okazją. Na dodatek, kupując co-op – a ta forma własności jest jedną z najpopularniejszych w Nowym Jorku – kupiec jest prześwietlany przez zarząd co-opu pod kątem nie tylko finansowym. Oto kilka rad dla tych, którzy kupują swój pierwszy dom lub mieszkanie w mieście Nowy Jork.

OSZCZĘDZAJ, OSZCZĘDZAJ, OSZCZĘDZAJ
Jeżeli nosisz się z zamiarem kupna nieruchomości, musisz przygotować się na zadatek w wysokości co najmniej 20 procent wartości tej nieruchomości. Inaczej nikt nie weźmie cię poważnie pod uwagę. Czyli w przypadku mieszkania, które wystawione jest na rynek za pół miliona, musisz mieć zaoszczędzone co najmniej 100 tys. dolarów na tzw. downpayment. Plus nie zapominaj o kosztach closingu.

Przygotuj się też na inne opłaty – mniejsze lub większe. Wśród tych drugich jest m.in. 1-procentowa opłata od transakcji, tzw. mansion tax, który obowiązuje w przypadku kupna domu o wartości powyżej miliona dolarów. Wśród tych mniejszych opłat są m.in. the co-op lien search fee (300 dol.), opłata dla zarządu co-opu (wahać się może ona od 500 do 2000 dol.), wycena (300 do 1500 dol.) itd. Całą listę opłat obowiązujących przy kupnie kondominium można znaleźć na stronach Douglas Elliman i Town Residential.

WYCZYŚĆ SWOJĄ HISTORIĘ KREDYTOWĄ
Przeciętny nowojorczyk nie ma takich oszczędności, żeby nimi opłacić kupno mieszkania. Stąd na pewno będzie musiał zaciągnąć pożyczkę. Banki opierają się na wynikach historii kredytowej (credit scores/FICO scores), wyliczając potencjalne ryzyko udzielenia pożyczki danej osobie. Im wyższa ta liczba (może ona mieć wartość od 300 do 850 punktów), tym lepsza historia kredytowa.

Poznanie tego wyniku, zanim zaczniesz szukać domu, da ci czas na zlikwidowanie wszelkich przeszkód (spłacone zaległości podatkowe, mandaty za parkowanie, które powinny były zostać unieważnione) z historii kredytowej, które mogłyby zaważyć na twoich szansach uzyskania pożyczki. „Czasem czyszczenie historii kredytowej zabiera kilka miesięcy. To czas, w którym dom marzeń przejdzie ci koło nosa, warto więc zabrać się do tego odpowiednio wcześnie” – mówią eksperci.

Wcześniejsze poznanie FICO scores pozwoli ci poprawić je, np. przez spłatę zadłużenia na kartach kredytowych, jeżeli tam masz zbyt duży dług. Swoją historię kredytową sprawdzić możesz w trzech największych instytucjach: Equifax, Experian i TransUnion. Każda z nich generuje osobne FICO scores, na podstawie danych, które zbiera. Jeden darmowy raport na temat finansów uzyskasz też na annualcreditreport.com.

UZYSKAJ WSTĘPNĄ WYSOKOŚĆ DOSTĘPNEJ POŻYCZKI (PRE-APPROVAL)
Nie chodzi tu o wstępne kalkulacje (prequalification), na jaką pożyczkę możesz się kwalifikować, ale o preapproval – pisemny szacunek od pożyczkodawcy, określający ile będziesz mógł pożyczyć. Aby uzyskać pre-approval, musisz złożyć u pożyczkodawcy zaświadczenia o zarobkach, wyciągi z kont, dokumenty podatkowe i inne.

„W ten sposób będziesz wiedzieć, na jaki dom dokładnie cię stać” – mówią eksperci. Warto jednak wiedzieć, że zaświadczenia pre-approval ważne są tylko 90-120 dni.

ZACZNIJ SZUKAĆ
Jak już wiesz, na jakie mieszkanie cię stać, zacznij szukać. Pomogą ci w tym takie portale, jak StreetEasy, Trulia i inne. Możesz tam zapisać się na powiadomienia o pojawiających się na rynku mieszkaniach, które spełniają twoje wymogi, o możliwościach obejrzenia ich oraz o zmianach cen. Wpisując w StreetEasy adres dowiesz się dodatkowo, które mieszkania w danym budynku są jeszcze na sprzedaż i za ile zostały sprzedane wcześniej.

CO-OP CZY KONDOMINIUM?
To dwie najpopularniejsze formy własności w Nowym Jorku. W przypadku co-opu kupujesz udziały w korporacji i w zamian za to otrzymujesz gwarancję wynajmu. Kupując kondominium jesteś właścicielem tej nieruchomości. W obu przypadkach kupujący muszą przedstawić dokumenty potwierdzające ich dochody oraz aktywa. Przy czym co-opy są bardziej selektywne, jeśli chodzi o potencjalnych członków i właścicieli udziałów w nieruchomości. „Zarząd co-opu może odrzucić transakcję z każdego powodu” – mówią znawcy rynku.

W przypadku co-opów wymogi czasami są bardzo skomplikowane, szczególnie dla osób, które kupują po raz pierwszy. Niektóre co-opy nie pozwalają na refinansowanie pożyczki, inne wymagają od kupców, aby wykazali, że mają na koncie fundusze równowarte rocznym opłatom za mieszkanie.

OGLĄDAJ, OGLĄDAJ, OGLĄDAJ
Oprócz szukania na portalach koniecznie trzeba chodzić na tzw. open houses. Tylko w ten sposób przekonasz się, jakiego mieszkania tak naprawdę szukasz, jak daleko chcesz mieszkać od metra, czy pasuje ci mieszkanie na 3. piętrze, czy dobrze czujesz się w lofcie itp. Warto też porozmawiać z sąsiadami.

Takie open houses to też dobra okazja na poznanie agentów ds. nieruchomości, z którymi możesz nawiązać współpracę. To oni potem mogą ci wskazać inne mieszkania, które pojawiają się na rynku i są warte obejrzenia.

ZNAJDŹ DOBREGO AGENTA OD NIERUCHOMOŚCI
Takiego, który ma doświadczenie w sprzedaży tego typu nieruchomości, którym ty jesteś zainteresowany, który np. jest w stanie przeczytać sprawozdania z zebrań zarządu co-opu i wskazać niepokojące rzeczy. Dobry agent to też taki, który pomoże ci złożyć wyważoną ofertę, opartą na dogłębnej analizie rynku. „Tak naprawdę agent ds. nieruchomości powinien umieć promować ciebie jako potencjalnego właściciela nieruchomości. Bo ty musisz umieć sprzedać siebie jako kandydata na mieszkanie” – mówią eksperci.

Prowizja, którą agent pobiera, to zazwyczaj 5-6 procent (dzielona na połowę z agentem osoby sprzedającej). Prawnicy pobierają opłaty w wysokości od 1500 do 5000 dol.

ZŁÓŻ OFERTĘ, ALE NIE ZA WCZEŚNIE
Ostatnio sprzedawane mieszkania długo nie czekają na kupca – średnio 73 dni. Przewagę ma ten potencjalny kupiec, który złoży pierwszą solidną ofertę.

Eksperci podpowiadają jednak, aby nie składać ofert przed pierwszym dniem otwartych dni. Poza tym warto sobie ustalić pułap cenowy, żeby nie składać zbyt wysokich ofert.

DOKŁADNIE SPRAWDŹ INTERESUJĄCĄ CIĘ NIERUCHOMOŚĆ
Potencjalni kupcy powinni zainteresować się historią nieruchomości, w tym przeróbkami, skargami złożonymi w NYC Department of Buildings oraz adnotacjami dotyczącymi złamanych przepisów. Tutaj pomoże portal PropertyShark, który oferuje raporty (pierwszy jest darmowy, kolejne kosztują od 39 do 79 dol. miesięcznie) na podstawie danych publicznych, takich jak wyceny, mapy powodziowe, statystyki dotyczące przestępczości oraz nazwiska sąsiadów.

Ważne też przeanalizować finanse budynku, w którym chcesz kupić mieszkanie. Poza tym to też dobry pomysł, aby wynająć inspektora, szczególnie jeśli się kupuje mieszkanie w niewielkim budynku, gdzie za utrzymanie i naprawy nieruchomości odpowiedzialni są właściciele.

PRZYGOTUJ SIĘ NA ROZCZAROWANIE
„Zawsze powtarzam klientom, aby nie nastawiali się za bardzo na dane mieszkanie, bo potem, gdy okaże się, że właściciel wybrał kogoś innego – jest jedno wielkie rozczarowanie. Trzeba poczekać ze świętowaniem do momentu podpisania kontraktu” – mówią brokerzy.

Nawet jeżeli strona sprzedająca słownie zaakceptowała twoją ofertę, to nadal może przyjmować inne. Poza tym, w przypadku co-opu, nawet jeżeli doszło już do podpisania kontraktu, to co-op może zdecydować o odrzuceniu oferty.

Autor: AS, (R)