Nie przegapić momentu na Florydzie

5

Po raz pierwszy w historii ranking wiarygodności kredytowej rządu USA w ocenie agencji rankingowej Standard & Poor’s spadł z AAA do AA+. Spowodowało to spore zamieszanie na światowych rynkach finansowych i ponowny spadek zaufania do dolara amerykańskiego.

Indeksy giełdowe poszły gwałtownie w dół, co wywołało panikę wśród inwestorów i zmusiło ich do poszukiwania alternatywnych form lokaty kapitału. Niektórzy ekonomiści ostrzegają, że jest to dopiero pierwszy zwiastun nadchodzącej drugiej fazy światowego kryzysu, która ma nas uderzyć ze zdwojoną mocą i trwać o wiele dłużej.

W świetle tych niewesołych perspektyw inwestowanie na rynku mieszkaniowym może być na nowo postrzegane przez niektórych inwestorów jako atrakcyjna alternatywa względem inwestycji na rynku kapitałowym. Jak przedstawia się obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Słonecznym Stanie?

Z tym pytaniem zwróciłam się do 3 ekspertów w dziedzinie obrotu nieruchomościami w Miami na Florydzie. Moim pierwszym rozmówcą był Broker Ethelbert Bascom z firmy Florida Home Sales & Investments (www.floridahomesalesandrentals.com).

“Południowa Floryda jest jednym z miejsc, gdzie wielcy i mniejsi inwestorzy skierowali swoją uwagę. Ma to uzasadnienie nie tylko w wyjątkowym położeniu geograficznym, ciepłym klimacie, liczbie odwiedzających ten stan turystów (8 mln rocznie), ale także w wysoko rozwiniętej infrastrukturze, łatwej dostępności do międzynarodowych lotnisk i portów morskich, relatywnie niskim cenom nieruchomości (za metr kwadratowy na Zatoką Meksykańską płaci się mniej niż w Polsce nad Bałtykiem) oraz stosunkowo niskim podatkom (na Florydzie nie obowiązuje podatek stanowy, wymagane jest jedynie płacenie podatków federalnych).

Analizując obecną sytuację na rynku mieszkaniowym na Florydzie należy podkreślić, że jest ona zupełnie inna na południowym wybrzeżu Florydy niż w centralnej czy też północnej części tego stanu, gdzie statystyki wykazują nadal regresywne tendencje obrotu nieruchomościami.

Mówiąc o Południowej Florydzie musimy sobie też zdać sprawę jak bardzo różni się rynek na wschodnim wybrzeżu atlantyckim od zachodniego wybrzeża nad Zatoką Meksykańską. Okolice Clearwater, Fort Myers, Punta Gorda czy też Sarasoty są mniej zaludnione, ceny domów i mieszkań niższe a ożywienie i powrót do stabilizacji rynkowej przejawia się w sposób bardzo nieśmiały i anemiczny.

Oto przykłady cen w luksusowym budynku w okolicy Brickell Ave., Miami
1-sypialniowe – od 250 do 400 tys. dol.
2-sypialniowe – od 350 do 700 tys. dol.
Więcej informacji na: www.CondoHotel.com

To prawda, że można tam kupić całkiem ładny dom poniżej 100 tys. dolarów, a mieszkanie nawet poniżej 50 tys. dolarów. Należy być jednak przygotowanym na utrzymanie się niskiej wartości nabytej posiadłości przez następne dziesięciolecie. Kupić jest łatwiej, sprzedać o wiele trudniej a o szybkim zwrocie inwestycji z przysłowiową ‘nawiązką’ raczej nie ma co marzyć. Kupno takiego domu to niezłe rozwiązanie dla ludzi, którzy pragną spokojnego miejsca na przyjemne spędzenie emerytury i mogą sobie na to pozwolić, ale nie liczą na szybki zwrot inwestycji.

Zupełnie inna sytuacja panuje na rynku nieruchomości na południowo-wschodnim wybrzeżu Florydy, a zwłaszcza w Miami, chociaż nawet w samym mieście obserwuje się też zróżnicowane tendencje w zależności od dzielnicy.

Obecnie sprzedają się dobrze tylko posiadłości ‘z górnej półki’, reszta traci na wartości. Aby nie popełnić błędu rozsądnie skorzystać jest z usług zawodowego agenta, który dobrze zna realia rynkowe i właściwie pokieruje nabywcę. Nie wszystkie foreclosures są dobrymi okazjami!”.

Moim następnym rozmówcą był Franck Dossa, Principal Broker, a zarazem właściciel firmy Condo Hotel. Praca jest jego pasją, spędza on 10 do 12 godzin dziennie sprzedając i wynajmując nieruchomości.

“Floryda południowa, podobnie jak nowojorski Manhattan przyciąga wielu międzynarodowych nabywców nieruchomości. Rynek mieszkaniowy w Miami jest obecnie niezmiernie aktywny. Obserwujemy wyraźne ożywienie zwłaszcza w sprzedaży luksusowych mieszkań w nowo wybudowanych, wspaniale wyposażonych budynkach w dzielnicach Downtown i Brickell”.

Na poparcie tych słów trochę statystyki:

Według najnowszych danych FAR (Florida Association of Realtors) w czerwcu 2011 sprzedano na Florydzie 7922 mieszkania, co stanowi wzrost o 8 proc. w porównaniu z czerwcem ubiegłego roku, kiedy to zostało sprzedanych 7330 mieszkań.

W międzyczasie ceny wzrosły o 12,5 proc. w Miami Dade County (ogólnie w całym stanie Florydy wzrost ten wyniósł tylko 2 proc.).

Jeśli chodzi o sprzedaż domów jednorodzinnych, to wskaźnik ten wykazuje tendencję spadkową o 4 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. W czerwcu 2010 sprzedano 17 597 domów a w tym samym miesiącu obecnego roku sprzedano 18 402 domy. Dlaczego?

Franck Dossa: “Wynika to między innymi z faktu, że wiele domów przejmowanych jest przez banki, które nie mogą odzyskać kredytu od niewypłacalnych nabywców z ubiegłych lat. Nie wolno zapomnieć jak wysoki jest wskaźnik bezrobocia na Florydzie. Statystyki mówią obecnie o 10,6 proc. z nikłą perspektywą na zmniejszenie tej liczby. Lokalni mieszkańcy mają wielkie trudności ze znalezieniem pracy, a średnie zarobki są tu o wiele niższe niż w innych stanach.

Wysokie bezrobocie oraz niskie zarobki średnie powodują coraz mniejszą wypłacalność lokalnych rezydentów. Stwarza to znakomite okazje dla przybyszy z zewnątrz. Naturalnie dla przybyszy z gotówką, wedle starej zasady: ‘gdzie biedny traci, tam bogatszy korzysta’. Banki nadal nie są skore do dawania kredytów i mimo historycznie niskiej stopy oprocentowania, która wynosi obecnie 4,6 proc. (dane według rządowej agencji skupującej kredyty Freddie Mac) trzeba mieć co najmniej 45 do 50 proc. wkładu gotówkowego oraz udokumentowane dochody, żeby mieć jakiekolwiek szanse na uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości.

Problemów takich wyraźnie nie mają przybysze z Brazylii, którzy stanowią najliczniejszą grupę nabywców na florydzkim ryku mieszkaniowym. Głównym powodem tego trendu jest wyjątkowo wysoki kurs reala, który w tym roku zyskał w relacji do dolara amerykańskiego aż 36 proc.

Następną grupę stanowią nabywcy z Argentyny, Wenezueli i Kolumbii. Jeśli chodzi o Europę, to są to przede wszystkim Włosi i Francuzi. Kupują też masowo Rosjanie. Coraz częściej zdarzają się też nabywcy z Polski. Prawie zawsze są to nabywcy za gotówkę.

Żeby złapać dobrą okazję, trzeba mieć gotówkę do dyspozycji oraz zdolność szybkiego podejmowania decyzji. Okazje te sprzedają się bardzo szybko (do 5 dni, a czasami nawet w ciągu 24 godzin).

W ubiegłym roku miałem problem, żeby przekonać nabywców, którzy nie wierzyli w potencjał inwestycyjny rynku. Obecnie taki problem nie istnieje. Inwestorzy nabrali zaufania i konkurują ze sobą przy szybkim zakupie mieszkań z dobrą lokalizacją po nadal w tym roku korzystnej cenie. Ceny co prawda wzrosły o ponad 12 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym, ale wszystko wskazuje, że będą one o wiele wyższe w następnym roku.

Wyraźnie zmniejszyła się też liczba mieszkań do nabycia. Jeszcze nie tak dawno każdego tygodnia pojawiało się na rynku około 50 mieszkań z tzw. foreclosures (przejęcie posiadłości przez bank). Teraz pojawia się ich zaledwie 7 do 10 tygodniowo i wielu potencjalnych nabywców czeka na nie. Aby kupić ładne mieszkanie w dobrej okolicy i za okazyjną cenę, nabywca musi się liczyć z tym, że spotka on w symbolicznej kolejce 20 lub 30 innych zainteresowanych. W tej sytuacji zwycięża ten, kto da więcej. Są to w takich przypadkach zawsze transakcje gotówkowe.

Liczba nieruchomości (mieszkań i domów razem) wystawionych na sprzedaż wynosiła w roku 2009 około 105 tysięcy, a w tym roku mamy ich tylko do zaoferowania około 50 tysięcy. Jest to w znacznej mierze rezultat rażących nieprawidłowości w procesie odzyskiwania posiadłości przez banki z powodu niewypłacalności kredytobiorców. Banki zresztą same przyczyniły się do tej niewypłacalności, udzielając kredytów na wysoki procent ludziom, którzy nie powinni się do kredytu zakwalifikować.

Wracając do tematu: z powodu tych nieprawidłowości nastąpiły zmiany w samym procesie odzyskiwania nieruchomości. Trwa to teraz o wiele dłużej, w związku z tym zmniejszyła się ich liczba na rynku wtórnym. Zwiększył się natomiast popyt, a więc rosną ceny. Jest to prawidłowość rynku i w moim przekonaniu ceny, które mogę teraz podać jako przykład, będą już wyższe w momencie ukazania się tego artykułu.

Drugim czynnikiem mającym wpływ na zmniejszenie się liczby mieszkań do kupna jest zatrzymanie budowy nowych kompleksów mieszkaniowych przez deweloperów. Od prawie 4 lat nie powstają nowe projekty, a te, które ewentualnie powstaną, będą oddane do użytku najwcześniej za 2 lub 3 lata”.

Optymistyczną wizję na następne 5 lat ma również Chris Tupper (www.christupper.com), agent sprzedaży nieruchomości z agencji Cervera Real Estate w Downtown Miami, który pracuje w tym zawodzie od 10 lat i widział wzloty i upadki rynku:

“Moim zdaniem rynek mieszkaniowy będzie kontynuował swoją drogę do odzyskania prężnej dynamiki przedkryzysowej. Zostaną zrealizowane nowe projekty, które zaoferują nowoczesne rozwiązania i jeszcze wyższy standard nowym rezydentom. Miami zachęci swoją wyjątkowością wiele przedsiębiorstw międzynarodowych do otwarcia tu swoich oddziałów, co zwiększy zatrudnienie dla tutejszych mieszkańców i zdynamizuje lokalną ekonomię. Ceny mieszkań będą rosły. Nie gwałtownie, jak przed rokiem 2006, lecz stopniowo i systematycznie. Inwestorzy, którzy mieli właściwy refleks i wystarczającą ilość gotówki, żeby wykorzystać  sposobność kupienia mieszkań w jak najlepszej lokalizacji za jak najlepszą cenę, z satysfakcją pogratulują sobie właściwego wyboru i będą mogli uzyskać spory zysk ze sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Jeśli ktoś nosi się z zamiarem zakupu, radzę jednak nie zastanawiać się za długo. Dynamika rynku zmienia się w szybkim tempie i, mimo że można jeszcze znaleźć dobre okazje, to jest ich coraz mniej. Wkrótce ceny nie będą już zachętą do inwestowania, a na liczne uroki Miami będzie stać tylko elitarnych nabywców”.

Autor: ANIA NAVAS