Mieszkanie w Nowym Jorku: amerykański sen czy koszmar?

Katarzyna Czubak

Aby pozwolić sobie na zakup nieruchomości, przeciętny nowojorczyk musi zarabiać średnio 148,286 dol. rocznie, co jest ósmym wynikiem we wszystkich stanach.

Według nowego raportu już w połowie stanów zakup mieszkania wymaga ponad sześciocyfrowych zarobków, a Nowy Jork pozostaje najdroższym miastem w USA.

Za średnią krajową cenę wynajmu wynoszącą 1700 dolarów w Big Apple można wynająć jedynie niewielki pokój. Dla porównania, w Memphis, TN, Oklahoma City czy San Antonio, TX, za tę cenę można wynająć komfortowy dom.

Sytuacja dla osób planujących zakup wydaje się być jeszcze trudniejsza. Kupienie małej kawalerki wiąże się z wydatkiem średnio wynoszącym pół miliona dolarów. Mimo to już ponad dwie trzecie transakcji stanowią zakupy gotówkowe, a udział kredytów hipotecznych na zakup nowojorskich nieruchomości spadł do rekordowo niskiego poziomu.

NEGATYWNY TREND

Odkąd w 2021 roku ceny najmu w Nowym Jorku prześcignęły niechlubnego lidera San Francisco, sytuacja wydaje się nie zmieniać negatywnego trendu. Ma to ogromne znaczenie, gdyż zgodnie z oficjalnymi danymi Nowy Jork to w dużej mierze miasto najemców. Aż 69 procent gospodarstw domowych wynajmuje mieszkania, a średnio połowa mieszkańców korzysta z programów regulujących ceny najmu. Pomimo rosnących zarobków dla najemców o dochodach poniżej 70 000 dolarów rocznie (mediana w 2023 r.) opłaty mieszkaniowe stanowią ponad połowę dochodu, co jest ogromnym problem dla domowego budżetu i jakości życia.

„Nowy Jork staje się za drogi, aby w nim żyć. Ze względu na rosnące ceny mieszkań, usług i żywności coraz więcej ludzi już nie stać na życie w mieście. Moi znajomi agenci nieruchomości zauważają, że coraz więcej osób wynosi się na przedmieścia i jeszcze nigdy nie mieli tak dużych problemów ze sprzedażą mieszkań. My też przeprowadziliśmy się z Nowego Jorku pod Miami, gdzie jest nieco taniej, choć i tutaj widzimy skutki inflacji. Kiedyś mogliśmy oszczędzać, a teraz coraz więcej osób żyje od czeku do czeku” – mówi nam Ola, prowadząca kanał na YouTube “Polka w Ameryce”.

Sytuacja różni się nieznacznie w zależności od dzielnicy. Na Manhattanie i Brooklynie trendy utrzymują się na podobnym poziomie: w porównaniu z marcem 2023 średnie ceny najmu spadają, przy jednoczesnym wzroście cen za stopę kwadratową. Dane wskazują, że na ten nietypowy trend największy wpływ miały wysokie ceny małych mieszkań i kawalerek, a także spadki cen najmu mieszkań z 2 i 3 sypialniami. Może to sugerować, że nowojorczycy zmuszeni są do wynajmowania coraz mniejszych lokali. Dla przykładu, choć na Manhattanie średnia cena najmu spadła o 4,5 proc., to cena za stopę kwadratową zanotowała odwrotny trend i wzrosła o taką samą wartość procentową. Jedynie na Queensie widoczne są spadki w większości kategorii, choć i tam ceny są wciąż dalekie od tych znanych sprzed pandemii COVID.

Jedną z głównych przyczyn można upatrywać w niskim wskaźniku pustostanów, który w lutym 2024 osiągnął kolejny historycznie niski poziom 1,4 proc. Oznacza to ogromny niedobór dostępnych mieszkań, szczególnie w segmencie lokali przystępnych cenowo. Zgodnie z ostatnim raportem NYCHVS Rady Miasta Nowego Jorku, dla mieszkań poniżej 2399 dol. wskaźnik ten jest jeszcze bardziej alarmujący i spadł już poniżej 1 proc. Oznacza to, że wynajęcie mieszkania poniżej tej kwoty jest praktycznie niemożliwe. Eksperci ds. mieszkalnictwa wskazują, że wskaźnik pustostanów powinien wynosić od 3 do 7 proc. Taka sytuacja stwarza warunki, w których właściciele nieruchomości muszą konkurować o najemców i unikać podwyżek czynszów.

Burmistrz Nowego Jorku Eric Adams tak skomentował wyniki raportu: „Dane są jasne: popyt na życie w naszym mieście znacznie przewyższa możliwości budowy mieszkań. Nowojorczycy potrzebują naszej pomocy tu i teraz”.

CZY ZAKUP MOŻE BYĆ ALTERNATYWĄ?

Jak wskazuje Elliman Report, dane dotyczące pierwszego kwartału 2024 roku sugerują stabilizację cen na rynku nieruchomości. Na Brooklynie mediana ceny zakupu pozostała na tym samym poziomie względem 2023. Na Manhattanie nieznacznie spadła, a na Queensie zanotowała 3-procentowy wzrost. Analizując dane warto jednak zwrócić uwagę, że ogólne trendy nie zawsze mają przełożenie na realną sytuację, dotyczącą konkretnych typów nieruchomości. Dla przykładu, mediana cen w nowych budynkach na Manhattanie wzrosła aż o 31,3 proc., co ma duży związek z małą dostępnością tego typu inwestycji. Podobny trend w tej grupie nieruchomości, choć o połowę mniejszym wzrostem (17,7 proc.), zanotowano na Brooklynie, a także na Queensie, gdzie ceny nowych mieszkań wzrosły o 7,8 proc. względem początku ubiegłego roku.

Aby pozwolić sobie na zakup nieruchomości, przeciętny nowojorczyk musi zarabiać średnio 148,286 dol. rocznie, co jest ósmym wynikiem we wszystkich stanach. Najwyższe ceny zakupu pozostają m.in. w Kalifornii, na Hawajach czy w Waszyngtonie. Zdaniem Jeffa Ostrowskiego, analityka z firmy doradczej Bankrate, osoby mające warunki do zakupu nieruchomości powinny poważnie rozważyć tę opcję: „Jeśli jesteś gotowy na zakup, kupuj. Nie ma gwarancji, że rynek stanie się korzystniejszy dla kupujących. Oczekuje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie w 2024 r., co oznacza, że więcej kupujących będzie konkurować o domy”.

Zarówno ceny najmu, jak i zakupu stanowią ogromną barierę dla wielu grup społecznych, szczególnie tych zarabiających poniżej mediany. Wiele rodzin jest zmuszonych do wyprowadzki poza miasto, co w znacznym stopniu stanowi zagrożenie także dla gospodarki. Eksperci wskazują, że ceny mieszkań są głównym powodem kryzysu bezdomności. Liczba osób wymagających wsparcia, potęgowana również przez napływ migrantów, osiągnęła najniższy poziom od czasu Wielkiego Kryzysu w latach 30. XX wieku. Na podstawie danych organizacji The Coalition for the Homeless, w listopadzie 2023 r. w głównym systemie schronisk miejskich w Nowym Jorku każdej nocy spało 92 879 bezdomnych, w tym 33 399 dzieci. Organizacje pozarządowe biją na alarm i oczekują zdecydowanych działań w celu poprawy sytuacji mieszkaniowej.

MOŻLIWE ROZWIĄZANIA

W połowie kwietnia Gubernator Kathy Hochul ogłosiła historyczne porozumienie w ramach uchwalonego budżetu na rok 2025, którego celem jest rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Nowym Jorku.

Sposobem na poprawienie sytuacji mają być: zwiększenie podaży mieszkań, promowanie przystępności cenowej, wzmocnienie ochrony najemców i właścicieli domów oraz zwalczanie dyskryminacji w mieszkalnictwie. Uchwalone w Senacie porozumienie obejmuje zachęty dla kilku grup: związków zawodowych, najemców i deweloperów. Dla tych ostatnich umowa obejmuje m.in. ulgi podatkowe, dzięki którym budowa byłaby bardziej opłacalna. W przypadku najemców zaproponowano zabezpieczenia, które utrudniałyby eksmisję w sytuacji, gdy niezapłacony czynsz wynika z bardzo wysokiej, „nieuzasadnionej” podwyżki lub gdy najemcy kończy się umowa. Związki zapewniły także, że porozumienie obejmie wyższe płace dla pracowników budowlanych.

Zaproponowane rozwiązania spotkały się z mieszanymi opiniami. „Jesteśmy przekonani, że pakiet ten w dużym stopniu nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych miasta i należy go ponownie ocenić w nadchodzących latach” – stwierdził James Whelan z grupy lobbującej The Real Estate Board of New York.

Cea Weaver, dyrektor koalicji Housing Justice for All, grupy wspierającej lokatorów, nazwała tę transakcję „fikcją”, mówiąc, że pani Hochul „przeforsowała umowę mieszkaniową napisaną przez branżę nieruchomości”.

Burmistrz Eric Adams pochwalił porozumienie, zapewniając o swojej gotowości do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego i zapewnienia lepszej przyszłości wszystkim nowojorczykom.