Przeludnione mieszkanie wzbronione

Od niepamiętnych czasów Nowy Jork cierpi na niedobór mieszkań, które często, pomimo niskiego standardu, osiągają astronomiczne ceny, co mało-zarabiających wypycha na ulicę. W związku z tym burmistrz Eric Adams przedstawił ambitną propozycję zmian stref mieszkaniowych, zwaną „City of Yes”. Zachęca ona do budowy w mieście miejsc zamieszkania, zawierających zdroworozsądkowe pomysły, jak choćby takich, które zezwalają na budowę mieszkań powyżej wielkopowierzchniowych sklepów i złagodzenie kosztownych ograniczeń budowy nowych parkingów.  

Ruch ten pod wieloma względami przypomina powrót do złotej ery przed wprowadzeniem planowania przestrzennego, kiedy w mieście wyrastały rzędy szeregówek i kamienic, liczone w tysiącach. Ale tylko w Nowym Jorku pomysł na zwiększenie podaży mieszkań, będący najlepszym sposobem na zaspokojenie zwiększonego popytu, może być powodem kontrowersji. 

Jedną z propozycji burmistrza Adamsa, nieobciążoną kosztami, ale zmniejszającą wydatki na „dach nad głową”, jest lepsze wykorzystanie mieszkań już istniejących. Przestarzałe, ale ciągle funkcjonujące prawo, o którym mało kto wie, stoi na przeszkodzie właścicielom i najemcom nieruchomości w udzielaniu lokum „osobom niespokrewnionym” nawet wtedy, gdy dom czy mieszkanie ma pustą sypialnię. Niesamowite w mieście będącym synonimem liberalizmu prawo o współlokatorach zabrania „zamieszkiwania w lokum więcej niż trzech niespokrewnionych osób i prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego”. 

Co to oznacza dla przeciętnego nowojorczyka? 

Starsze małżeństwo z Brooklynu, czy Queensu, mające problemy z zapłatą ciągle rosnącego podatku od nieruchomości, nie może udostępnić młodej parze z dzieckiem nieużywanego pokoju, co finansowo byłoby korzystne dla obu stron. Podobnie sprawa ma się w systemie budownictwa socjalnego, gdzie prawie 30 procent mieszkań jest klasyfikowanych jako niedostatecznie zajętych – nie można podnająć pustych sypialni tysiącom z listy oczekujących. 

Niedawne dane opublikowane przez Housing and Vacancy Survey for New York pokazały, że tylko 10 procent z 3,1 milionów mieszkań zamieszkują „niespokrewnieni”. W nieruchomościach zajmowanych przez ich właścicieli liczba ta spada o połowę. 

To oficjalne liczby, które nie pokrywają się z rzeczywistością. W mieszkaniach zajmowanych przez imigrantów tłoczy się o wiele więcej osób, niż to możliwe według przepisów. Potwierdzi to każdy, kto skądś do Ameryki przybył, w tym ja. 

Przywoływane tu prawo jest bardziej powszechne niż się przypuszcza i przyczynia się do kryzysu mieszkaniowego. 46 z 56 największych amerykańskich miast, przedmieść i gmin nakłada limit zamieszkania osób uznanych za niespokrewnione. Trudno uwierzyć, że w zatłoczonym Nowym Jorku obowiązują podobne przepisy, jak w prywatnym stowarzyszeniu właścicieli domów w miejscowości Plano w Teksasie, gdzie liczba obcych domowników nie może przekroczyć dwóch. 

Prawo to przyczyniło się do ogromnego spadku liczby Amerykanów przyjmujących lokatorów. Spis powszechny pokazuje, że sto lat temu 3 procent domostw przyjmowało najemców, później liczba ta spadła do jednego procenta. W czasie wielkiego napływu imigrantów do Nowego Jorku na przełomie XIX i XX wieku, nowo-przybyli trafiali do domów i mieszkań, nie jak obecnie do schronisk przekształconych z wysokiej klasy hoteli. 

Prawne restrykcje z wynajmowaniem mieszkań niespokrewnionym osobom przyczyniły się do innego czynnika kryzysu mieszkaniowego: liczby domowników. 

Nie dalej, jak w latach 60-tych ub. wieku średnia liczba osób zamieszkałych pod jednym „dachem” wynosiła 3,33. Po krótkim podskoku w 2020 roku, prawdopodobnie z powodu pandemii Covid-19, nastąpił powolny spadek, który ciągle trwa i w 2021 roku osiągnął najniższy w historii poziom – 2,51 osób. 

Najliczniejszą grupą przyczyniającą się do spadku domowników są ci, którzy mieszkają sami. W 2010 roku było 26 milionów jednoosobowych domostw, obecnie jest ich 37 mln. Logika jest prosta: im więcej z nas mieszka samotnie, tym więcej potrzebujemy mieszkań.   

Przepisy wprowadzone w mieście Nowy Jork pogarszają sprawę jeszcze pod innymi względami. Aby zapobiec przeludnieniu, prawo wymaga, aby każdy domownik miał dla siebie minimum 80 stóp kwadratowych powierzchni.  Jeżeli ledwo wiążąca koniec z końcem para imigrantów chce dzielić mały pokój z kimś innym, prawo winno na to zezwalać. To lepsza opcja, jak lokum w schronisku. 

Ci, których nie stać na zastosowanie się do wymagań stawianych przez nierealne przepisy, będą się gnieździć w wielorodzinnych i wielopokoleniowych mieszkaniach, bo nie mają innego wyboru. Gdy ich byt się poprawi, przeniosą się do większego  lokum. Czy nie znamy tego z własnego doświadczenia? 

Autor: Wiesław Cypryś